Dudi Wahyudi

Pendahuluan

Sektor perumahan merupakan pilar fundamental dalam struktur ekonomi nasional yang memiliki efek pengganda (multiplier effect) terhadap lebih dari 170 subsektor industri lainnya. Mengingat signifikansi strategisnya, Pemerintah Indonesia menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025. Kebijakan ini bukan sekadar bantuan sosial, melainkan instrumen fiskal kontrasiklikal yang dirancang untuk menstimulasi daya beli masyarakat dan menjaga stabilitas pertumbuhan ekonomi di tengah dinamika pasar global.

Berdasarkan konsiderans “Menimbang”, kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) tahun 2026 ini merupakan kelanjutan konsisten dari stimulus serupa yang telah dijalankan pada periode 2023 hingga 2025. Pemerintah memandang bahwa keberlangsungan insentif ini sangat krusial untuk memastikan momentum pemulihan ekonomi tidak terhenti. Secara hukum, PMK ini berdiri di atas fondasi yang kuat, mengacu pada Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai (UU PPN) sebagaimana telah diubah terakhir melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU Cipta Kerja).

Efektivitas kebijakan ini sangat bergantung pada sinkronisasi antara realitas fisik di lapangan dengan kepatuhan administratif. Oleh karena itu, pemahaman mendalam mengenai definisi operasional menjadi langkah pertama bagi pelaku industri dan calon pembeli untuk memitigasi risiko pembatalan fasilitas di kemudian hari.

Definisi Operasional dan Ruang Lingkup Objek Pajak

Dalam praktik perpajakan, ketepatan interpretasi terminologi adalah penting dalam menghindari sengketa dengan otoritas fiskal. PMK 90/2025 memberikan batasan objek yang spesifik guna memastikan insentif ini terserap oleh segmen yang tepat.

Klasifikasi Objek Pajak (Pasal 2):

• Rumah Tapak: Bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret, baik bertingkat maupun tidak, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian berfungsi sebagai toko atau kantor (ruko/rukan). Dari perspektif kebijakan, penyertaan ruko/rukan menunjukkan dukungan pemerintah terhadap ekosistem hunian produktif yang mendukung pelaku usaha mikro dan menengah.
• Satuan Rumah Susun: Unit bangunan bertingkat yang berfungsi eksklusif sebagai tempat hunian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Subjek Penerima Fasilitas: Fasilitas ini dapat dimanfaatkan oleh Orang Pribadi yang merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) dengan kepemilikan NPWP atau NIK, serta Warga Negara Asing (WNA) sepanjang memenuhi regulasi kepemilikan properti di Indonesia. Di sisi pemberi, Pengusaha Kena Pajak (PKP) Penjual memiliki kewajiban mutlak untuk memastikan administrasi pelaporan dilakukan secara presisi guna melindungi hak pembeli atas insentif tersebut.

Kriteria Kelayakan Properti dan Persyaratan Teknis

Kebijakan ini tidak berlaku secara umum bagi seluruh transaksi properti, melainkan dibatasi oleh kriteria kualitas dan administratif yang ketat guna mendorong ketersediaan stok rumah siap huni di pasar primer.

Persyaratan Unit Properti (Pasal 4):

1. Status Rumah Baru: Fasilitas hanya berlaku untuk unit yang pertama kali diserahkan oleh PKP Penjual yang menyelenggarakan pembangunan dan belum pernah mengalami pemindahtanganan.
2. Kondisi Siap Huni: Properti harus dalam kondisi fisik yang selesai dibangun dan siap ditempati pada saat penyerahan.
3. Identitas Digital: Unit harus memiliki Kode Identitas Rumah yang terdaftar secara sah melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan perumahan (seperti aplikasi Sikumbang atau sistem serupa yang ditunjuk).

Analisis Batasan Harga Jual: Pemerintah menetapkan ambang batas harga jual maksimal sebesar Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). Penetapan angka ini mencerminkan kebijakan yang inklusif namun tetap terukur. Meskipun harga unit diperbolehkan hingga Rp5 miliar, besaran insentif yang diberikan memiliki “langit-langit” fiskal tertentu yang akan dibahas pada mekanisme perhitungan, bertujuan untuk memberikan stimulus yang proporsional bagi kelas menengah tanpa membebani kas negara secara berlebihan.

Mekanisme Insentif dan Besaran PPN Ditanggung Pemerintah (DTP)

Struktur insentif dalam PMK 90/2025 menggunakan pendekatan tapered incentive, di mana pemerintah membatasi risiko fiskal dengan menetapkan batas nilai dasar pengenaan pajak (DPP).

Struktur Besaran DTP (Pasal 7): Pemerintah menanggung PPN sebesar 100% (seratus persen) atas bagian harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah). Apabila harga jual properti melebihi Rp2 miliar namun tidak melampaui Rp5 miliar, maka selisih harga di atas Rp2 miliar tersebut tetap terutang PPN dan wajib dibayar oleh pembeli.

Ilustrasi Kasus: Jika seorang pembeli mengakuisisi unit rumah seharga Rp3.000.000.000,00:

• PPN atas Rp2.000.000.000,00 = Ditanggung Pemerintah (DTP).
• PPN atas Rp1.000.000.000,00 (selisihnya) = Dibayar oleh Pembeli.

Timeline dan Masa Pajak: Fasilitas ini hanya berlaku untuk Masa Pajak Januari 2026 hingga Desember 2026. Penyerahan dianggap sah secara fiskal apabila terdapat penandatanganan AJB atau PPJB lunas di hadapan notaris, yang diikuti dengan penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan melalui Berita Acara Serah Terima (BAST) dalam rentang waktu tersebut.

Tata Kelola Administrasi dan Kewajiban Pelaporan

Akurasi administrasi adalah faktor penentu validitas fasilitas ini. PKP Penjual bertindak sebagai pemegang tanggung jawab administratif yang jika gagal dipenuhi, akan berdampak langsung pada kerugian finansial pembeli.

Kewajiban Faktur Pajak (Pasal 8): PKP wajib menerbitkan Faktur Pajak dengan kode transaksi sebagai berikut:

• Kode 07: Untuk porsi harga jual yang PPN-nya ditanggung pemerintah (sampai dengan Rp2 miliar).
• Kode 04: Untuk porsi harga jual yang PPN-nya dibayar oleh pembeli (di atas Rp2 miliar). Faktur tersebut wajib mencantumkan keterangan: “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”. Kesalahan kode faktur adalah pemicu utama penerbitan Surat Permintaan Penjelasan atas Data dan/atau Keterangan (SP2DK) oleh kantor pajak.

Persyaratan BAST (Pasal 3): BAST wajib didaftarkan pada aplikasi kementerian terkait paling lambat akhir bulan berikutnya setelah serah terima. Dokumen BAST ini harus memuat poin-poin krusial, termasuk pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa serah terima bangunan telah benar-benar dilakukan. Selain itu, terdapat jendela rekonsiliasi data akhir di mana kementerian terkait akan menyampaikan data konsolidasi kepada Direktur Jenderal Pajak paling lambat 5 Februari 2027 (Pasal 13).

Pembatasan, Larangan, dan Mitigasi Risiko

Aturan Pembayaran Uang Muka (Pasal 9 ayat 1b): Ini adalah poin kritis: Fasilitas PPN DTP 2026 tidak berlaku jika pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026. Unit yang pembayarannya dimulai pada tahun 2025 atau sebelumnya secara otomatis gugur dari kepesertaan PMK ini, meskipun serah terimanya dilakukan pada tahun 2026.

Larangan dan Sanksi:

• Anti-Spekulasi: Properti yang telah mendapatkan fasilitas tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan (Pasal 9).
• Satu Unit Per Individu: Satu orang pribadi hanya dapat memanfaatkan insentif untuk satu unit properti. Namun, bagi mereka yang telah memanfaatkan PPN DTP di periode 2023-2025, tetap diperbolehkan memanfaatkan insentif 2026 ini untuk unit yang berbeda (Pasal 5).
• Larangan Double Dipping: Fasilitas ini tidak dapat digabung dengan fasilitas pembebasan PPN lainnya (seperti PPN rumah sangat sederhana).
• Penagihan Kembali: Jika ditemukan pelanggaran (seperti rumah tidak baru atau gagal lapor BAST), Direktur Jenderal Pajak berwenang menagih kembali PPN yang ditanggung pemerintah tersebut beserta sanksi sesuai ketentuan yang berlaku (Pasal 10).

Penutup

PMK Nomor 90 Tahun 2025 merupakan instrumen strategis yang diharapkan mampu menjaga likuiditas sektor properti sekaligus memperkuat ketahanan ekonomi nasional di tahun 2026. Dengan kebijakan tapered VAT incentive, pemerintah berhasil menyeimbangkan antara pemberian stimulus bagi masyarakat menengah dan pengelolaan risiko fiskal yang prudent.

Keberhasilan implementasi regulasi ini sangat bergantung pada sinergi antara PKP Penjual, pembeli, dan kementerian terkait. Bagi pengembang, kepatuhan terhadap timeline pembayaran dan ketertiban pelaporan Faktur Pajak serta BAST bermeterai adalah harga mati. Bagi pembeli, memastikan bahwa pembayaran pertama dilakukan mulai Januari 2026 adalah kunci utama agar manfaat fiskal ini tidak hilang. Sinergi administratif ini akan memastikan bahwa stimulus pemerintah tepat sasaran dan memberikan kontribusi nyata bagi pertumbuhan ekonomi nasional.